분양가 상한제란 효과 부작용

분양가 상한제란 집값 안정화의 일환으로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말하는데요~ 즉, 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가가 산정되는 방식이죠!!

 

 

한마디로 아파트 분양가를 일정 금액이상으로는 못하게 하겠다라는 것인데요~

아파트를 건설하는데 들어가는 비용과 일정의 이윤만 인정하고 그 이상의 금액은 올리지 못하게 하는 것인데요~ 그렇게 되면 초기에는 아파트 가격이 더 이상 오르지 않으니 떨어지는 것 처럼 보이지만, 그렇게 되면 사람들이 떨어진 아파트를 사려고 주택의 수요가 아파트로 몰리게 됩니다~

거기에 건설사도 이윤의 제한이 있으므로 건설하지 않으려고 하기 때문에 공급도 줄게 되는데요~ 단기적으로는 아파트 가격이 내리는 것 처럼 보이나 장기적으로는 수요가 증가하고 공급은 줄어서 가격은 더 폭등할 수가 있게 되는 것입니다~ 즉 장기적인 부작용을 정권에서는 고려하지 않는다는 비판이 일어날 수 있게 되는데요~ 집값 안정화의 일환으로, 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도 랍니다!!

 

이 제도는 공공택지에 건설하여 공급하는 공동주택뿐 아니라 민간택지에도 적용되며 주상복합도 포함되는데요~ 이 제도에 따른 분양가격 산정은 건축비(기본형 건축비+건축비 가산비용)+택지비를 합산하는 방식으로 계산되는데요~ 이 제도에 적용되는 주택을 분양할 때는 산정된 분양가격 이하로 공급하여야 하며, 입주자 모집 공고안에 규정된 양식에 따라 분양가격을 공시하여야 한다구 합니다!

 

 

1989년 주택법 개정에 따라 공공택지를 공급받아 건설하여 공급하는 공동주택에 한하여 분양원가연동제가 실시되었는데요~ 1990년대 후반의 외환위기로 주택시장 경기가 침체되자 1999년 국민주택기금을 지원받는 공동주택 외에는 분양가격의 전면 자율화가 실시되었어요~ 2000년대 이후 부동산경기가 과열되자 집값 안정을 위하여 다시 공동주택의 분양가격을 규제하게 되었고, 2007년 주택법을 개정하여 분양가상한제를 전면 적용하였는데요!!

 

 

분양가 상한제 변천사 살펴보아요!!

 

 

서울과 전국 아파트 분양가 추이 살펴볼까요??

 

 

민간 택지 아파트 분양가 상한제 확대 적용 투표 결과!

 

국토교통부 장관은 주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형 건축비를 매년 3월 1일과 9월 1일을 기준으로 고시하는데요~ 건축비 가산비용은 공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙에 따라 산정 한답니다!!

 

 

 

택지비는 공공택지의 경우에는 해당 택지의 공급가격에 공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙에서 정한 택지와 관련된 비용을 가산한 금액이며, 민간택지의 경우에는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 감정평가한 가액에 공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙에서 정한 택지와 관련된 비용을 가산한 금액입니다!!

 

 

 

김현미 장관은 이를 위해 최근 국회 국토위 의원실을 찾아 상한제 도입의 필요성을 역설하고 위원들의 협조를 당부하기도 했죠!!

 

 

분양가상한제 적용주택은 전매가 제한되는데요~~한번 자세히 알아볼까요?

전매제한 기간은 수도권에서 개발제한구역을 해제하여 개발된 주거 전용면적 85㎡ 이하의 분양가격이 시세의 70% 미만인 경우에 보금자리주택은 8년, 그외의 주택은 5년, 시세의 70% 이상 85% 미만인 경우에 보금자리주택은 6년, 그외의 주택은 3년, 85% 이상인 경우에 보금자리주택은 4년, 그외의 주택은 2년인데요~

여기에 해당하지 않는 수도권 과밀억제권역에 속하는 투기과열지구의 경우, 공공택지주택 전용면적 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 이상은 3년이고, 민간택지주택은 전용면적에 관계없이 3년이라구해요~  비투기과열지구는 공공택지와 민간택지 구분없이 모두 1년닙니다~ 수도권 이외의 투기과열지구 공공택지주택은 3년, 민간택지주택은 1년(대전·세종시·충남·충북은 3년)이고, 비투기과열지구는 공공택지주택만 1년이고, 민간택지주택은 수도권 및 광역시 6개월, 그 밖의 지역은 제한이 없다구 하니 참고하세요!

 

 

10여년 전인 2007년 분양가 상한제를 시행했을 당시 제도 도입 취지인 집값 안정에 실제 효과가 있었다는 것인데요~

 

2007년 분양가 상한제 도입당시 아파트 실거래 가격지수 변동 상황인데요!

과연 2019년 분양가 상한제 효과가 있을까요??

 

집값 안정 효과가 없을 것이라고 주장하는 사람들도 있어요~ 부작용도 있을것으로 예상되는데요~ 2008년 하반기부터 집값 상승세가 꺾이긴 했지만 분양가 상한제보다 2008년 9월 이후 발생한 글로벌 금융위기가 부동산 시장에 더 결정적으로 작용했다는 판단!

 

 

전세 가격은 갈수록 올라죠??ㅠㅠ

 

민간택지 분양가 상한제 선정기준도 변경이 됬어요!!

자세히 살펴보아요^^*

 

 

건설투자 증감률을 살펴보면요~ 계속 떨어지는거 보이시죠??

 

 

주요 지역 집값 변동률!

 

 

당초 금주중 주택법 시행령 개정안을 입법 예고하고 분양가 상한제 도입 방안을 공개하기로 하고 지난달 말부터 기획재정부 등 관계부처, 국토위 의원들과 막바지 협의를 진행해왔었는데요~ 그러나 일본 수출 규제 문제가 심각해지자 정치권을 중심으로 분양가 상한제 연기설이 돌았었죠!!

 

 

다음주 입법 예고될 민간택지 분양가 상한제 시행령 개정안에는 상한제가 실제 시장에서 작동할 수 있도록 물가상승률 등 적용 기준이 대폭 낮아질 전망이라구 해요~

또 분양가 상한제 적용 대상 아파트의 로또화를 막기 위해 전매제한 기간을 강화하는 등의 시세차익 환수 방안이 담길 예정이라구 합니다!!

이와 함께 고가 논란이 일고 있는 분양가 상한제 기본형 건축비를 낮추는 제도개선 방안도 함께 발표될 것으로 보여요~ 아무튼 분양가 상한제 효과가 있기를 바랄뿐입니다~~^^*

 

*출처 kbs뉴스 똑똑팩톡 분양가상한제 하면 아파트 공급 줄고 가격 상승?